給屋主的一段話
162 戶、2 棟，遠雄品牌加上完整公設。六家匯不缺買方詢問，缺的是讓買方在一堆刊登裡選中你的理由。
3 房開價貼著成交
591 上 3 房刊登 3,798～3,898 萬，近半年高樓層 3 房成交 3,750～3,762 萬。差距只有一到四個百分點，沒有喊價空間。
刊登量很大
591 列出 30 筆在售（可能含同一戶多家刊登）。要被看見，靠的是照片、公設和講得出理由的價格。
4 房要特別小心
591 上 4 房開價 5,680 萬，但 114/10 15 樓 4 房成交是 4,688 萬（含車位）。照刊登價開，很難成交。
社區基本資料總覽
2 棟、162 戶，2 到 4 房都有。室內泳池、運動館這種大社區公設，是同區 10 年屋給不了的。
層（2 棟，20／22 層）
戶（信義房屋社區資料）
35～61 坪（不含車位）
- 建商
- 遠雄（信義房屋社區資料）
- 完工
- 約 2017 年（依屋齡 9 年推算，待確認）
- 公設比
- 30%～36%（信義房屋社區資料）
- 車位
- 平面式 185 個，成交 130～140 萬
- 管理
- 全天候警衛，垃圾專區有冷藏設備
- 公設
- 室內溫水泳池、健身房、運動館、圖書室
- 特色
- 綠建築銀質獎、SKY LOUNGE、空中花園
- 管理費
- 待確認
區域市場定位
以 591 公布的均價來看，六家匯跟 10 年中古差不多，比新成屋每坪少約 9～15 萬。公設等級卻高一截。
10 年左右中古
＊參考行情（富宇葉慈，591）
遠雄六家匯
591 近一年成交均價
新成屋・新案
＊參考行情（昌益馥璽、豐邑之森，591）
站得住的地方
- 室內泳池、運動館，大社區公設完整
- 平面車位，成交 130～140 萬
- 高鐵新竹站約 909 公尺（591）
要先講清楚的限制
- 公設比 30～36%，室內坪數要算清楚
- 同社區刊登量大，比價很直接
- 4 房總價高，買方池窄
四大地段價值
國小、國中、公園、高鐵都在 1 公里內。六家匯的生活圈，適合孩子在學、大人要通勤的家庭。
學區
東興國小・東興國中
學區以縣府公告為準
生活採買
超市・便利商店・診所
信義房屋社區資料
公園綠地
兒 3 公園
500 公尺內有幼兒園、托嬰中心
交通建設
高鐵新竹站
591 社區頁標示的距離
本戶競爭力
同一個社區有 2、3、4 房，先分房型，再比樓層、座向和屋況。本戶資料待屋主提供。
| 項目 | 本戶 | 社區對照 |
|---|---|---|
| 房型 | 待補 | 2 房約 35 坪、3 房約 50 坪、4 房約 61 坪 |
| 樓層 | 待補 | 近三年成交 3F～22F（20／22 層） |
| 棟別／座向 | 待補 | 591 格局：3 房東北、4 房西南 |
| 車位 | 待補 | 平面車位，成交 130～140 萬 |
| 屋況／增建 | 待補 | 多筆成交註記其他增建，現場確認 |
| 同社區對手 | — | 在售 30 筆，3 房開價 3,798～3,898 萬 |
勘查時我會看的三件事
- 高樓層的景觀和座向，跟刊登中的同房型比贏在哪
- 增建項目是否影響貸款與交屋，先講清楚
- 公設使用狀況與管理品質，帶看時要讓買方親眼看到
近三年實價登錄
2 房
總價 2,830～2,900 萬
3 房
總價 3,200～3,850 萬
4 房（單筆）
114/10，4,688 萬
| 成交年月 | 樓層／房型 | 總價 | 建坪 | 單價 | 扣車位單價 |
|---|---|---|---|---|---|
| 115/06 | 13F／3 房 | 3,750 萬 | 62.6 坪 | 59.9 萬 | 71.1 萬 |
| 115/05 | 22F／3 房 | 3,762 萬 | 61.7 坪 | 60.9 萬 | 72.4 萬 |
| 115/02 | 3F／3 房 | 3,200 萬 | 61.7 坪 | 51.8 萬 | 61.3 萬 |
| 114/10 | 15F／4 房 | 4,688 萬 | 84.6 坪 | 55.4 萬 | 72.1 萬 |
| 114/10 | 15F／2 房 | 2,893 萬 | 46.6 坪 | 62.1 萬 | 79.0 萬 |
| 114/06 | 7F／1 房 | 2,050 萬 | 34.9 坪 | 58.8 萬 | 無車位 |
| 113/06 | 18F／2 房 | 2,900 萬 | 46.6 坪 | 62.2 萬 | 79.2 萬 |
| 113/05 | 10F／2 房 | 2,830 萬 | 46.6 坪 | 60.7 萬 | 77.2 萬 |
| 113/04 | 12F／3 房 | 3,850 萬 | 61.7 坪 | 62.4 萬 | 74.2 萬 |
| 113/03 | 4F／3 房 | 3,458 萬 | 61.7 坪 | 56.0 萬 | 66.3 萬 |
總價、建坪、單價均含車位計（單價＝總價 ÷ 含車位建坪）；扣車位單價取自 591。不列入：113/12 22 樓特殊交易、114/09 一樓。低樓層（3F、4F）單價明顯較低。資料：591、信義房屋實價登錄社區頁。
周邊競品比較
買方會拿兩種社區來比：價格差不多的 10 年中古，和公設一樣好、但貴不少的新成屋。
| 社區 | 位置 | 屋齡 | 每坪（591） | 備註 |
|---|---|---|---|---|
| 遠雄六家匯 | 六家五路一段 | 9 年 | 72.1 萬 | 近一年均價 |
| 富宇葉慈 | 約 140m | 10 年 | 73.5 萬＊ | 591 鄰近社區 |
| 合石如馥 | 嘉政九街 | 2 年 | 84.0 萬＊ | 591 近二年均價 |
| 昌益馥璽 | 約 115m | 新成屋 | 81.1 萬＊ | 591 鄰近社區 |
| 豐邑之森 | 高鐵特區 | 新案 | 82～87 萬＊ | 591 新建案 |
判讀
- 跟 10 年中古價格差不多，但公設等級高一截，這是說服買方的核心
- 比新成屋每坪少約 9～15 萬，3 房總價差距可以算給買方看
- ＊為 591 公布的參考行情（與上一節含車位計的單價口徑不同），正式定價前逐筆核對
買方輪廓與銷售策略
六家匯的買方要的是「新成屋的生活品質、中古屋的價格」。文案就圍著這句話寫。
誰會買
竹科換屋家庭
3 房總價約 3,750 萬，要大社區和好公設
重視運動休閒的家庭
室內泳池、運動館，孩子放學就有地方去
高鐵通勤族
高鐵站約 909 公尺，台北新竹兩頭跑
主打三個賣點
定價策略：開價貼近同房型近半年成交，用照片和公設在一堆刊登裡勝出。4 房不要照刊登價開，要看實際成交。
委託之後，我會這樣做
為什麼找我
市場真相、成交邏輯、價格判斷和風險，我都會講清楚。該衝的時候，幫你看見機會；該保守的時候，我會直接說不要亂開價。
下一步：約 30 分鐘現場勘查
手機 0907-295-886 LINE ID nic0306
資料來源：信義房屋社區頁、591 實價登錄社區頁與社區頁，查詢日 2026/10/22。「待確認」「待補」項目以現場與官方資料為準；＊為平台參考行情。