給屋主的一段話
270 戶的小坪數社區，同一時間有 11 戶在賣。在這個社區賣房子，不是比誰開得高，而是比誰的條件講得清楚、價格放得對。
對手就在同一棟
591 上同社區在售 11 筆，開價 968～1,588 萬，標示每坪約 76.6～85.1 萬，明顯高於近期成交。開價貼近成交的那一戶會先賣掉。
近半年成交往下
同樣 18 坪的 2 房，114/06 成交每坪 76.2 萬，115/05 剩 60.1 萬（含車位計）。定價要看最近的，不是看高點。
產權先講清楚
多筆成交登記用途為「辦公」，並註記夾層、陽台外推。這會影響買方貸款，簽約前要先調謄本確認。
社區基本資料總覽
9 層、270 戶，全部是小坪數。這種社區靠的是總價門檻低和管理完整，買方多半是首購或收租。
層樓
戶（信義房屋社區資料）
1～2 房，11～18 坪
- 建商
- 豐富建設（信義房屋社區資料）
- 完工
- 約 2008 年（依屋齡 18 年推算，待確認）
- 公設比
- 30%～31%（信義房屋社區資料）
- 管理
- 全天候警衛，垃圾統一處理
- 公設
- 花園、健身房、KTV、交誼廳、撞球室、閱覽室
- 車位
- 坡道機械，成交約 60 萬
- 管理費
- 約 1,733 元／月（18 坪物件，信義刊登）
- 登記用途
- 多筆登記為「辦公」，待查謄本確認
區域市場定位
小坪數的每坪單價本來就比較高。紐約紐約真正的武器是總價：千萬出頭就能住進高鐵特區。
竹北中古大樓
＊參考行情（2025 報導）
紐約紐約
近一年成交（含車位計）
高鐵特區新案
＊參考行情（報導）
站得住的地方
- 總價約 850～1,400 萬，首購門檻低
- 全天候警衛、公設多，好住也好出租
- 高鐵新竹站約 843 公尺（591）
要先講清楚的限制
- 多筆登記為辦公、有夾層外推
- 同社區在售 11 筆，比價很直接
- 近半年 18 坪型成交單價往下
四大地段價值
高鐵、台鐵六家站都在 1 公里內。對通勤族和租客來說，這是紐約紐約最實在的價值。
學區
東興國小
附近有私立康乃薾中小學；學區以縣府公告為準
商場・醫療
全聯・台大竹北生醫醫院
500 公尺內有超市、診所、銀行
公園綠地
兒 7 公園
公三公園約 500 公尺
交通建設
高鐵新竹站・六家站
591 社區頁標示的距離
本戶競爭力
270 戶裡要被挑中，靠的是坪數、樓層、產權乾不乾淨。本戶資料待屋主提供。
| 項目 | 本戶 | 社區對照 |
|---|---|---|
| 坪數／格局 | 待補 | 11～18 坪，1～2 房 |
| 樓層 | 待補 | 近三年成交 2F～9F（總樓層 9F） |
| 登記用途 | 待補 | 多筆登記為辦公，查謄本 |
| 夾層／外推 | 待補 | 多筆註記夾層、陽台外推 |
| 車位 | 待補 | 坡道機械，成交約 60 萬 |
| 同社區對手 | — | 在售 11 筆，開價 968～1,588 萬 |
勘查時我會看的三件事
- 謄本用途和夾層狀況，先確認買方貸款會不會卡
- 有沒有租約在身，帶租約賣可以鎖定投資客
- 高樓層的景觀和採光，這是同社區比價的關鍵
近三年實價登錄
8F114/03
7F114/05
9F114/06
7F114/08
7F114/09
3F114/10
2F114/12
9F115/05
4F115/06
5F
18 坪型 2 房
總價 1,098～1,380 萬
14 坪型
總價 932～1,021 萬
11 坪無車位
總價 845～908 萬
近三年（113/11～115/06）一般樓層成交，依坪數分三型；單價以「總價（含車位）÷ 建坪（含車位）」計算，與 591 標示一致。不列入：114/08 4 樓特殊交易 600 萬、115/02 與 113/12 一樓。18 坪型扣車位單價約 67～86 萬（信義）。小坪數每坪單價較高，比價時要同坪數比。資料：591、信義房屋實價登錄。
周邊競品比較
紐約紐約最大的對手不在隔壁，在同一棟。其次才是周邊新案的小坪數。
| 社區 | 位置 | 屋齡 | 每坪 | 備註 |
|---|---|---|---|---|
| 紐約紐約 | 隘口六街 | 18 年 | 63.3 萬 | 近一年均價・591 |
| 同社區在售 | 同一社區 | 18 年 | 76.6～85.1 萬 | 11 筆開價・591 |
| 坤山水漾 | 鄰近約 95m | 15 年 | 58.9 萬＊ | 591 鄰近社區 |
| 興隆．厚居 | 高鐵特區 | 新案 | 69 萬＊ | 591 新建案 |
| 美邑初蘊 | 鄰近約 89m | 預售 | 83.3 萬＊ | 591 鄰近社區 |
判讀
- 同社區在售開價比成交高一到兩成，開價貼近成交的那一戶會先成交
- 新案小坪數總價多約 2,500 萬（報導），紐約紐約不到一半，要主打總價
- ＊為平台參考行情，各家計價口徑不同，正式定價前逐筆核對
買方輪廓與銷售策略
千萬出頭的小坪數，買方有兩種：要自住的首購族，和要收租的投資人。文案要分開寫。
誰會買
首購單身、新婚
總價千萬出頭，先上車再換屋
竹科、醫院上班族
租轉買，近高鐵、近台大竹北生醫醫院
收租型投資人
小坪數、管理完整，出租好照顧
主打三個賣點
定價策略：開價貼近近半年同坪數成交，不跟同社區的 11 筆比誰開得高；用途與夾層先講清楚，讓買方貸款不卡關。
委託之後，我會這樣做
為什麼找我
市場真相、成交邏輯、價格判斷和風險，我都會講清楚。該衝的時候，幫你看見機會；該保守的時候，我會直接說不要亂開價。
下一步：約 30 分鐘現場勘查
手機 0907-295-886 LINE ID nic0306
資料來源：信義房屋社區頁與物件刊登頁、591 實價登錄社區頁、經濟日報報導，查詢日 2026/10/22。「待確認」「待補」項目以現場與官方資料為準；＊為平台參考行情。