給屋主的一段話
80 戶、13 層，2 房和 3 房混搭。東興國小就在對面，買方一定會來看。問題是：他會拿哪幾筆成交來跟你比價？
分房型定價
近三年成交裡，2 房含車位約每坪 58～60 萬，3 房約 52 萬。用社區均價開價，2 房會賣便宜、3 房會開太高。
同社區就有對手
社區內目前已有 3 房物件在刊登（信義，開價 3,780 萬）。你的房子要賣，得先贏過隔壁那一戶。
學區是主菜
東興國小直線約 93 公尺、公 7 公園約 66 公尺。這是葉慈最硬的賣點，文案和帶看動線都要圍著它走。
社區基本資料總覽
13 層、80 戶的中型社區，富宇建設，1 樓有店面。房型以 2 房、3 房為主，總價帶比大四房社區好入手。
層樓
戶（信義房屋社區資料）
主力格局
- 建商
- 富宇（信義房屋社區資料）
- 完工
- 約 2016 年（依成交屋齡推算，待確認）
- 公設比
- 31.98%～31.99%（信義房屋社區資料）
- 結構／外牆
- 鋼筋混凝土／二丁掛
- 管理
- 警衛管理，垃圾子母車統一處理
- 公設
- 健身房、交誼廳、會議室、無障礙坡道
- 管理費／車位數
- 待確認
區域市場定位
葉慈不是跟新案比，而是跟東興國小周邊 10 年上下的中古大樓比。它的優勢是總價門檻比較低。
遠百商圈中古大樓
＊參考行情（2025 報導）
富宇葉慈
3 房到 2 房（含車位計）
高鐵特區新案
＊參考行情（報導）
站得住的地方
- 東興國小約 93 公尺，學區步行就到
- 2 房總價約 2,600 萬，買方池比大四房寬
- 屋齡約 10 年，外觀與設備還不算舊
要先講清楚的限制
- 1 樓是店面，出入動線和噪音要現場確認
- 2 房、3 房每坪單價差很多，不能混算
- 社區內同時有在售物件，會互相比價
四大地段價值
葉慈的生活圈很集中：國小、公園都在 100 公尺內。這種距離，帶看時讓買方自己走一趟就有說服力。
學區
東興國小
實際學區以縣府公告為準；國中待確認
商場・市場
遠百商圈生活圈
1 樓店面就在社區樓下
公園綠地
公 7 公園
國小、公園同一個生活圈
交通建設
高鐵新竹站・興隆橋
經興隆橋往新竹市、科學園區
本戶競爭力
葉慈先分房型，再看樓層、車位和屋況。本戶資料待屋主提供。
| 項目 | 本戶 | 社區對照 |
|---|---|---|
| 房型 | 待補 | 2 房約 44 坪、3 房約 65 坪（含車位） |
| 樓層 | 待補 | 近三年成交 2F～12F（總樓層 13F） |
| 座向／景觀 | 待補 | 面國小、公園側，現場確認 |
| 車位 | 待補 | 成交車位 145～300 萬 |
| 屋況／裝潢 | 待補 | 現場勘查後評估 |
| 同社區對手 | — | 3 房在售 3,780 萬（信義，開價） |
勘查時我會看的三件事
- 看不看得到國小、公園，有沒有被對面棟擋到
- 低樓層要確認 1 樓店面的噪音、油煙和出入動線
- 跟在售那一戶比，我們的樓層、車位、屋況贏在哪
近三年實價登錄
| 成交年月 | 樓層／房型 | 總價（含車位） | 建坪 | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 114/10 | 7F／2 房 | 1,340 萬 | 22.19 坪 | 60.4 萬 |
| 114/02 | 12F／2 房 | 2,630 萬 | 44.38 坪 | 59.3 萬 |
| 114/02 | 8F／3 房 | 3,400 萬 | 64.80 坪 | 52.5 萬 |
| 114/02 | 2F／1 房＊ | 3,120 萬 | 51.98 坪 | 60.0 萬 |
| 113/01 | 10F／3 房 | 3,380 萬 | 約 64.8 坪 | 52.2 萬 |
| 112/12 | 12F／2 房 | 2,588 萬 | 約 44.4 坪 | 58.3 萬 |
＊2F 有其他增建，不當作比價基準。另有 114/06 一樓店面（含夾層）2,700 萬，不列入住宅比較。單價統一以「總價（含車位）÷ 建坪（含車位）」計算；扣除車位後，114/02 三筆約每坪 72～74 萬。113/01、112/12 建坪由 591 主建物坪數加車位坪數推算。資料：信義房屋、591 實價登錄社區頁。
周邊競品比較
同在東興國小生活圈的社區很多。買方會拿單價最低的來殺價，也會拿屋齡最新的來比品質。
| 社區 | 位置 | 屋齡 | 每坪 | 備註 |
|---|---|---|---|---|
| 富宇葉慈 | 嘉政七街 | 10 年 | 60.4 萬 | 近一年均價・信義 |
| 三上家天下 | 嘉豐南路二段 | 14 年 | 52.5 萬 | 近一年均價・信義 |
| 大觀自若 | 興隆路三段 | 10 年 | 48.72 萬＊ | 東興國小學區・樂居 |
| 富宇高鐵棧 | 東興路一段 | 10 年 | 62.49 萬＊ | 嘉豐國小學區・樂居 |
| 合康學院 | 高鐵五路 | 5 年 | 68.65 萬＊ | 東興國小學區・樂居 |
判讀
- 同為 10 年屋齡：大觀自若單價低、富宇高鐵棧單價高，葉慈夾在中間
- 要強調離國小、公園最近，這是其他社區給不了的
- ＊為平台參考行情，各家計價口徑不同，正式定價前逐筆核對
買方輪廓與銷售策略
葉慈的買方，多半是衝著東興國小來的。2 房和 3 房吸引的是不同家庭，文案要分開寫。
誰會買
孩子快上小學的小家庭
2 房總價較低，先卡位東興國小生活圈
竹科雙薪換屋族
3 房，經興隆橋往園區通勤
為孩子學區置產的家長
總價可控，未來出租或轉手都有學區撐
主打三個賣點
定價策略：依房型貼近同房型的成交，並且跟社區內在售物件拉開差異。同一棟有兩戶在賣，價格沒理由的那一戶會先被淘汰。
委託之後，我會這樣做
為什麼找我
市場真相、成交邏輯、價格判斷和風險，我都會講清楚。該衝的時候，幫你看見機會；該保守的時候，我會直接說不要亂開價。
下一步：約 30 分鐘現場勘查
手機 0907-295-886 LINE ID nic0306
資料來源：信義房屋社區頁、591 實價登錄社區頁、樂居社區頁、經濟日報報導，查詢日 2026/10/22。「待確認」「待補」項目以現場與官方資料為準；＊為平台參考行情。