給屋主的一段話
41 戶、全部都是 62～65 坪大三房。買方看你的房子之前，會先去問建商還有沒有戶、開多少。這個社區的價格，有一半是建商和最新一筆成交決定的。
建商開價是天花板
591 新建案頁刊登每戶 6,500～6,800 萬、隨時交屋（開價，是否仍有餘屋待確認）。二手開得比建商高，買方不會考慮。
最新成交是地板
114/11 13 樓成交 5,975 萬（含車位）。這是買方殺價時一定會拿出來的那一筆。
單一產品要比細節
全社區都是大三房，差別在樓層、座向、車位和裝潢。勘查時要找出你這一戶贏在哪。
社區基本資料總覽
14 層、41 戶的精緻型社區，2024 年取得使照。全部是大三房，平面車位配比約每戶 2 個。
層樓（地下 2 層）
戶（住家 39＋店面 2）
62～65 坪大三房
- 建商
- 合石建設（營造：金石發，設計：和築）
- 使照
- 113 年取得（(113)府使字第00268號）
- 公設比
- 33.9%（591 新建案頁）
- 車位
- 平面式 85 個，配比約 1：2
- 管理
- 全天候警衛，垃圾專區有冷藏設備
- 公設
- 健身房、媽媽教室、交誼廳、會議室
- 建材
- LEICHT 廚具、Duravit 衛浴
- 管理費
- 待確認
區域市場定位
如馥是高鐵特區的新成屋，價格比 10 年中古高一截，又比預售新案便宜、而且不用等。
10 年左右中古大樓
＊參考行情（富宇葉慈、富宇高鐵棧）
合石如馥
113～114 年成交（含車位計）
高鐵特區新案
＊參考行情（報導）
站得住的地方
- 新成屋現成可住，不用等預售蓋 3～4 年
- 平面車位，配比約每戶 2 個
- 高鐵站步行約 12 分鐘（信義房屋描述）
要先講清楚的限制
- 總價 6 千萬上下，買方池很窄
- 建商可能還有餘屋，會直接搶客
- 全社區同一種產品，同棟比價很直接
四大地段價值
公園就在旁邊、高鐵走路可到。如馥的生活圈，是給要通勤、也要有綠地的家庭。
學區
東興國小・東興國中
591 列為周邊學校；學區以縣府公告為準
商場・市場
全聯・高鐵站前商圈
500 公尺內有超市、藥妝、診所、銀行
公園綠地
綠二公園
社區旁就是公園
交通建設
高鐵新竹站
信義房屋描述，待實測
本戶競爭力
全社區都是大三房，所以樓層、座向、車位和裝潢就是全部的差異。本戶資料待屋主提供。
| 項目 | 本戶 | 社區對照 |
|---|---|---|
| 樓層 | 待補 | 近三年成交 6F～13F（總樓層 14F） |
| 座向／景觀 | 待補 | 是否面綠二公園，現場確認 |
| 坪數 | 待補 | 3 房 62～65 坪（不含車位） |
| 車位 | 待補 | 成交車位 528～600 萬，確認幾個 |
| 屋況／裝潢 | 待補 | 新成屋，確認是否已裝潢 |
| 同社區對手 | — | 建商開價 6,500～6,800 萬（591） |
勘查時我會看的三件事
- 跟建商剩下的戶比，我們的樓層、座向有沒有比較好
- 裝潢是加分還是要重做，車位是一個還是兩個
- 取得時間和稅負，簽約前請地政士或會計師試算
近三年實價登錄
110 年預售
總價約 4,100～4,400 萬
113～114 主流
總價約 6,100～6,300 萬
最新一筆
114/11，5,975 萬
| 成交年月 | 樓層 | 總價 | 建坪 | 單價 | 扣車位單價 |
|---|---|---|---|---|---|
| 114/11 | 13F | 5,975 萬 | 90.7 坪 | 65.9 萬 | 車位未拆 |
| 114/01 | 12F | 6,265 萬 | 86.7 坪 | 72.3 萬 | 88.5 萬 |
| 113/09 | 6F | 5,975 萬 | 85.7 坪 | 69.7 萬 | 85.5 萬 |
| 113/09 | 6F＊ | 4,180 萬 | 87.1 坪 | 48.0 萬 | 56.1 萬 |
| 113/07 | 13F | 6,247 萬 | 86.8 坪 | 72.0 萬 | 89.0 萬 |
| 113/07 | 11F | 6,280 萬 | 87.9 坪 | 71.4 萬 | 88.2 萬 |
| 113/07 | 11F | 6,163 萬 | 86.6 坪 | 71.2 萬 | 88.0 萬 |
| 113/07 | 10F | 6,171 萬 | 91.2 坪 | 67.7 萬 | 87.5 萬 |
| 113/07 | 9F | 6,118 萬 | 88.9 坪 | 68.8 萬 | 87.0 萬 |
總價、建坪、單價均含車位計（單價＝總價 ÷（主建物坪數＋車位坪數））；扣車位單價取自 591。＊6F 該筆 4,180 萬明顯偏低，交易條件待確認。113/07 另有一筆 591 標示特殊交易，不列入。110 年 9～10 月為預售階段成交。資料：591、信義房屋實價登錄社區頁。
周邊競品比較
買 6 千萬新成屋的人，一定會順便看同屋齡的新社區，也會看 10 年中古省多少。
| 社區 | 位置 | 屋齡 | 每坪 | 備註 |
|---|---|---|---|---|
| 合石如馥 | 嘉政九街 | 2 年 | 65.9 萬 | 近一年僅 1 筆・信義 |
| 昇益馥御 | 嘉豐南路二段 | 2 年 | 79.73 萬＊ | 歷史均價・樂居 |
| 合新璞遇 | 東興路一段 | 2 年 | 72.49 萬＊ | 東海國小學區・樂居 |
| 合康學院 | 高鐵五路 | 5 年 | 68.65 萬＊ | 東興國小學區・樂居 |
| 富宇葉慈 | 嘉政七街 | 10 年 | 60.4 萬 | 近一年均價・信義 |
判讀
- 同屋齡的昇益馥御、合新璞遇是主要對手，要比坪數、車位和建材
- 預算有限的買方會往富宇葉慈這類 10 年中古走，價差要講得出理由
- ＊為平台參考行情，各家計價口徑不同，正式定價前逐筆核對
買方輪廓與銷售策略
6 千萬的大三房，買方少，但很明確。要找的是預算到位、不想等預售的人。
誰會買
竹科高階主管換屋
預算到位，要大三房和好建材
不想等預售的家庭
孩子要入學、要搬家，現成新屋最省時間
高鐵通勤的雙城家庭
台北、新竹兩頭跑，高鐵步行可到
主打三個賣點
定價策略：開價放在建商開價之下、最新成交之上，給買方一個「比跟建商買划算」的理由。開得跟建商一樣，買方會直接去找建商。
委託之後，我會這樣做
為什麼找我
市場真相、成交邏輯、價格判斷和風險，我都會講清楚。該衝的時候，幫你看見機會；該保守的時候，我會直接說不要亂開價。
下一步：約 30 分鐘現場勘查
手機 0907-295-886 LINE ID nic0306
資料來源：信義房屋社區頁、591 實價登錄社區頁、591 新建案頁、樂居社區頁、經濟日報報導，查詢日 2026/10/22。「待確認」「待補」項目以現場與官方資料為準；＊為平台參考行情。