給屋主的一段話
全社區只有 74～75 戶，幾乎都是四房。每一筆成交，都會被下一位買方拿來比價。這間房子需要的不是「多刊幾個網站」，而是一套講得出理由的賣法。
先看清位置
三上家天下在高鐵特區是屋齡 14 年的大坪數四房，夾在新案和老中古之間。位置看錯，價格就會開錯。
用成交定價
近三年社區只有 2 筆實價登錄（114/11、115/03），買方手上就是這兩筆。開價要對得上這兩筆。
賣給對的人
總價接近 4 千萬，買方本來就少。要直接找需要四房、看重生活圈的換屋家庭，不要撒網亂投。
社區基本資料總覽
19 層、一層四戶、兩部電梯、全四房。這種戶數少、格局單純的社區，價格比較不會被小坪數拉低。
層樓
戶｜591 記 75 戶，待確認
全社區主力格局
- 建商
- 三上（信義房屋社區資料）
- 完工
- 約 2012 年（依屋齡 14 年推算，待確認）
- 公設比
- 31%～32%（信義房屋社區資料）
- 主力坪數
- 55～64 坪，4 房 2 廳 2 衛
- 管理
- 全天候警衛，垃圾專區統一處理
- 公設
- 健身房、圖書室、交誼廳、無障礙設施
- 管理費／車位數
- 待確認
區域市場定位
新案已經站上 8 字頭，老中古在 50 萬附近。三上家天下在中間，賣的是「新案買不到的坪數」。
遠百商圈中古大樓
＊參考行情（2025 報導）
三上家天下
近兩筆成交（含車位計）
高鐵特區新案
＊參考行情（報導）
站得住的地方
- 一戶 55～64 坪的四房，新案很難用同樣總價買到
- 一層四戶、全四房，住戶組成單純
- 東興國小、公園都在步行範圍
要先講清楚的限制
- 屋齡 14 年，跟新案比設備和外觀
- 總價 3,850～3,900 萬，買方本來就少
- 近三年只有 2 筆成交，參考樣本不多
四大地段價值
買方買的是孩子上學、週末散步、通勤上班的生活圈，不只是地址。
學區
東興國小
實際學區以縣府公告為準；國中待確認
商場・市場
遠百商圈生活圈
超市、便利商店、診所在 500 公尺內
公園綠地
公 7 公園
社區面向椰林大道
交通建設
高鐵新竹站・台鐵六家站
鄰近國道一號竹北交流道
本戶競爭力
同一個社區，樓層、座向、車位和屋況，就能讓總價差上百萬。本戶資料待屋主提供。
| 項目 | 本戶 | 社區對照 |
|---|---|---|
| 棟別／樓層 | 待補 | 近兩筆成交在 15F、16F（總樓層 19F） |
| 座向 | 待補 | 591 格局圖有東南向、西北向 |
| 建坪（含車位） | 待補 | 近兩筆都是 73.92 坪 |
| 格局 | 待補 | 4 房 2 廳 2 衛為主 |
| 車位 | 待補 | 115/03 成交：車位另計 260 萬 |
| 屋況／裝潢 | 待補 | 現場勘查後評估 |
勘查時我會看的三件事
- 能不能看到椰林大道或公園，有沒有被前棟擋到
- 西曬、噪音、電梯和垃圾動線，這些買方帶看時一定會問
- 裝潢要算加分，還是買方會打掉重做
近三年實價登錄
| 成交年月 | 樓層 | 總價（含車位） | 建坪 | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 115/03 | 16F | 3,900 萬 | 73.92 坪 | 52.8 萬 |
| 114/11 | 15F | 3,850 萬 | 73.92 坪 | 52.1 萬 |
| 111/01 | 16F | 3,350 萬 | 73.9 坪 | 45.3 萬 |
| 110/12 | 17F | 3,380 萬 | 73.9 坪 | 45.7 萬 |
| 110/11 | 11F | 3,200 萬 | 75.5 坪 | 42.4 萬 |
金色兩筆在近三年內，111/01 以前的超過三年，只看趨勢。單價統一以「總價（含車位）÷ 建坪（含車位）」計算；591 另以扣除車位計算 115/03 為 72.2 萬／坪（車位 260 萬、23.5 坪）。資料：591、信義房屋實價登錄社區頁。
周邊競品比較
買方不會只看一個社區。屋齡差不多、但單價更低的，就是要正面迎戰的對手。
| 社區 | 位置 | 屋齡 | 每坪 | 備註 |
|---|---|---|---|---|
| 三上家天下 | 嘉豐南路二段 | 14 年 | 52.5 萬 | 近一年均價・信義 |
| 大觀自若 | 興隆路三段 | 10 年 | 48.72 萬＊ | 東興國小學區・樂居 |
| 德鑫御璽 | 嘉豐二街一段 | 16 年 | 51.12 萬＊ | 單筆成交・信義 |
| 富宇高鐵棧 | 東興路一段 | 10 年 | 62.49 萬＊ | 嘉豐國小學區・樂居 |
| 合康學院 | 高鐵五路 | 5 年 | 68.65 萬＊ | 東興國小學區・樂居 |
判讀
- 大觀自若、德鑫御璽單價比較低，是買方殺價時最常拿來比的對象
- 富宇、合康屋齡比較新，單價也比較高。本社區要強調坪數和總價划算
- ＊為平台參考行情，各家計價口徑不同，正式定價前逐筆核對
買方輪廓與銷售策略
近 4 千萬的四房，買方很明確。找對人、講對話，比曝光次數重要。
誰會買
竹科／高鐵通勤換屋家庭
小孩長大，需要四房和大坪數
重視學區的家長
看重東興國小、公園步行可到
從老中古往上換的人
想進高鐵特區，但新案總價太高
主打三個賣點
定價策略：開價貼近近兩筆成交，不靠喊價拉高期待。樣本少的社區開太高，物件容易在網路上掛成「老面孔」。
委託之後，我會這樣做
為什麼找我
市場真相、成交邏輯、價格判斷和風險，我都會講清楚。該衝的時候，幫你看見機會；該保守的時候，我會直接說不要亂開價。
下一步：約 30 分鐘現場勘查
手機 0907-295-886 LINE ID nic0306
資料來源：591 實價登錄社區頁、信義房屋社區頁、樂居社區頁、經濟日報報導，查詢日 2026/10/22。「待確認」「待補」項目以現場與官方資料為準；＊為平台參考行情。